남양주 보증금 전세사기 당했을 때 피해금 돌려받으려면 변호사의 조력이 중요한 이유

계약 분쟁이 아니라, 형사와 집행의 문제입니다

안녕하세요

법률사무소 크라운입니다.

남양주에서 임대차 계약을 체결한 뒤 보증금을 돌려받지 못했다는 상담이 이어지고 있습니다. 

겉으로는 단순한 채무불이행처럼 보이지만, 

실제로는 기망 구조가 얽힌 범죄에 해당하는 경우가 적지 않습니다.

특히 다가구·신축 빌라가 밀집한 지역 특성상 권리관계가 복잡하고, 

임대인·중개인·명의대여자가 얽혀 있는 구조도 확인됩니다. 

피해 회복을 위해서는 형사절차, 민사소송, 강제집행을 동시에 설계해야 합니다.

문을 두드리는 집주인, 텅 빈 중개사무소.
그제야 계약서의 의미가 달라 보이기 시작합니다.

1. 범죄의 개념과 법적 구조

형법 제347조는 기망행위로 재산상 이익을 취득한 경우를 처벌합니다. 

핵심은 ‘속였는지’와 ‘처음 단계 부터 반환 의지가 있었는지’입니다. 

단순히 돈을 못 돌려준 것이 아니라, 계약 체결 당시부터 속일 의도가 있었는지가 쟁점이 됩니다.

보증금 편취 구조에서는 다음 요소가 문제 됩니다.

1. 허위 대리권 행사

2. 근저당 과다 설정 사실 은폐

3. 동시 다수 임차인 모집

4. 반환 능력 없는 상태에서 계약 체결

피해액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 3년 이상 유기징역이 선고될 수 있습니다. 

공인중개사법 위반이 병합되면 등록취소와 형사책임이 함께 문제 됩니다.

2. 처벌 수위와 부가적 쟁점

형법상 사기죄는 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금입니다. 

그러나 실제 양형은 피해 규모, 공모 여부, 반복성에 따라 달라집니다.

대법원은 “계약 당시 반환 능력과 의지에 대한 기망이 인정되면 형사책임이 성립한다”고 판시해 왔습니다.

또한 민사상 손해배상, 부당이득 반환청구, 공동불법행위 책임이 병행될 수 있습니다. 

형사 유죄 판결이 곧바로 금전 회수로 이어지지는 않으므로 집행 전략이 필수입니다.

3. 가상의 사례로 보는 진행 과정

남양주 다산신도시 인근 빌라에서 유사한 구조가 확인되었습니다. 

30대 직장인 A씨는 전세 계약을 체결했고, 중개인은 “안전하다”고 설명했습니다.

그러나 입주 후 석 달 만에 건물에 근저당이 다수 설정된 사실을 알게 됩니다. 

반환기일이 지나도 지급은 이뤄지지 않았습니다. 

임대인은 “다음 달에 해결된다”고 말했지만 이미 다른 세대도 같은 상황이었습니다.

A씨는 불안과 분노 속에서 자료를 모으기 시작했습니다. 

등기부등본, 계좌이체 내역, 문자 기록을 확보했고, 형사 고소와 동시에 가압류를 신청했습니다. 

그 결과 일부 자산을 보전할 수 있었습니다. 초기 대응의 차이가 결과를 바꾼 사례입니다.

4. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 보증금을 못 받으면 원칙적으로 범죄인가요?
A. 아닙니다. 단순 채무불이행과 기망행위는 구별됩니다. 

계약 당시부터 반환 의지가 없었는지 입증해야 합니다.

Q2. 형사 고소만 하면 돈을 돌려받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 유죄 판결과 별도로 민사청구 및 강제집행 절차가 필요합니다.

Q3. 공인중개사도 책임을 지나요?
A. 고의 또는 중대한 과실이 입증되면 공동불법행위 책임이 인정될 수 있습니다.

Q4. 준비해야 할 증거는 무엇인가요?
A. 계약서, 등기부, 이체내역, 대화기록, 설명자료 등이 핵심입니다.

5. 대응 전략 – 실무 중심 접근

첫째, 고소장 단계에서 기망 구조를 명확히 정리해야 합니다. 

단순 감정 표현이 아니라 법적 요건에 맞춘 사실관계 정리가 중요합니다.

둘째, 가압류와 채권보전을 병행해야 합니다. 

시간이 지나면 자산이 이전되거나 법인 전환이 이뤄질 수 있습니다.

셋째, 공동책임 범위를 분석해야 합니다. 

임대인, 중개인, 명의대여자의 공모 여부에 따라 회수 가능성이 달라집니다.

넷째, 배당요구 종기를 놓치지 않아야 합니다. 경매 절차에서 순위 확보는 실질적 회수와 직결됩니다.

6. 법률사무소 크라운의 역할

이 사안은 단순 분쟁 조정이 아니라 구조 분석이 핵심입니다. 

계약 체결 경위, 권리관계, 자금 흐름을 종합적으로 검토해야 합니다.

형사 절차와 민사 집행을 동시에 설계하면 대응 속도를 높일 수 있습니다. 

사건 기록과 판례 기준에 근거해 전략을 세우는 과정이 필요합니다.

어떤 절차를 먼저 선택할지, 병행할지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 

정보 확인과 비교 검토는 피해 회복 가능성을 판단하는 데 도움될 수 있습니다.

늦기 전에 구조를 파악하는 일

보증금 문제는 시간이 지날수록 선택지가 줄어듭니다. 

감정에 휘둘리기보다 법적 구조를 정확히 이해하는 것이 출발점입니다.

형사 절차, 민사 청구, 집행 전략 중 어떤 방식이 적절한지 차분히 살펴보시기 바랍니다. 

필요한 정보부터 정리해보는 것만으로도 방향이 보일 수 있습니다.